Mit jelent a gyakorlatban az, ha végrehajtási jogot jegyeznek be az ingatlanra? Mindez hogyan korlátozza az ingatlan tulajdonjogával történő rendelkezést, ezen kérdéseket igyekszünk a cikkben megválaszolni. Jelen cikkben, a végrehajtási joggal terhelt ingatlan ajándékozása, csak és kizárólag polgári jogi szempontból történő elemzésére kerül sor. Dr. Szoboszlai Anita ügyvéd írása.
Mit jelent a gyakorlatban a végrehajtási jog?
A bejegyzett végrehajtási jog a gyakorlatban azt jelenti, hogy az ingatlan tulajdonosával szemben végrehajtási eljárás van folyamatban. A végrehajtás során a végrehajtó az ingatlant lefoglalta, amelyet követhet egy árverésen történő értékesítés. Az eljárást szabályozó végrehajtási törvény értelmében a lefoglalás (bejegyzett végrehajtási jog) nem teszi az ingatlant forgalomképtelenné. Továbbá nem korlátozza a tulajdonjoggal történő szabad rendelkezést. Az említett jogszabály azt fogalmazza meg, hogy a lefoglalt ingatlanra vonatkozólag jogot csak azzal a feltétellel lehet szerezni, hogy az a végrehajtást kérő végrehajtási jogát nem sérti, és a végrehajtás célját nem hiúsítja meg.
Mi a teendő, ha végrehajtási joggal terhelt ingatlant kívánunk ajándékozni?
Az ajándékozás annyival speciálisabb az adásvételi szerződéshez képest, hogy itt a vagyonelemet szerző fél nem fizet vételárat, ingyenesen jut ahhoz. Az ajándékozási szerződést szintén írásba szükséges foglalni. Ingatlan ajándékozás esetén az átruházáshoz szükséges szerződésben az ingatlant terhelő terheket az eljáró ügyvédnek/közjegyzőnek szükséges rögzíteni. Ilyen rögzítendő teher kifejezetten a végrehajtási jog. Ebből adódóan a megajándékozottnak tudomást kell szereznie az ingatlant terhelő esetleges végrehajtási jogról. Figyelembe véve, hogy a törvény nem rendel elidegenítési és terhelési tilalmat, a bejegyzett végrehajtási joghoz, polgári jogilag nincs akadálya annak, hogy a végrehajtási joggal terhelt ingatlan elajándékozásra kerüljön.
Azt viszont nem szabad figyelmen kívül hagyni, amit már fentebb is érintettünk, hogy a lefoglalt ingatlan vonatkozásban csak úgy lehetséges jogot szerezni, az nincs kihatással a végrehajtást kérő jogaira és a végrehajtási eljárásra. A gyakorlatban ez annyit jelent, hogy hiába lesz új tulajdonosa az ingatlannak a lefoglalt ingatlan vonatkozásában dologi adós lesz. Így a tulajdonosváltás nem képezi akadályát annak, hogy egy esetleges árverési eljárás keretén belül értékesítésre kerüljön az érintett ingatlan.
A mindennapokban az is sűrűn előfordul, hogy az ajándékozással egyidejűleg az ajándékozó (aki ellen folyik a végrehajtási eljárás) holtig tartó haszonélvezeti jogot alapít önmaga részére. A haszonélvezeti jog az új tulajdonos rendelkezési jogát korlátozhatja, azonban a végrehajtási eljárásra szintén nincsen kihatással. A végrehajtási törvény úgy rendelkezik, hogy amennyiben a haszonélvezeti jog jogosultja is felelős a végrehajtást kérő követelésének kielégítéséért, akkor egy esetleges sikeres árverés esetén a haszonélvezeti jogot törlni szükséges az ingatlan-nyilvántartásból, így a haszonélvezeti jog sem marad fent.
A gyakorlatban tehát elajándékozható, de…
Önmagával azzal polgári jogi szempontból nincsen probléma, ha a végrehajtási joggal terhelt ingatlanunk elajándékozzuk, azonban azt mindenképp szem előtt kell tartani, hogy az a végrehajtási eljárásra nincsen kihatással. Mindenképp javasolt az ajándékozást megelőzően, vagy azt követően a végrehajtási eljárás alapjául szolgáló jogviszonyt rendezni.
Kiemelt kép forrása: Canva – Getty Images Signature sturti
