Sokakban felmerül a kérdés, hogyan lehet értékesíteni az elidegenítési és terhelési tilalommal terhelt ingatlant? Cikkünkben elsődlegesen az ingatlanon alapított elidegenítési és terhelési tilalom kerül részletezésre. Ennek kérdését vizsgáljuk meg, egy kisebb kitekintéssel, melyben körbejárjuk mit is jelent pontosan ez a jogintézmény és hogyan jöhet lére. Dr. Szoboszlai Anita ügyvéd írása.
Mit is jelent az elidegenítési és terhelési tilalom?
A jogintézményt a Polgári Törvénykönyvről szóló 2013. évi V. törvény 5. könyvében találhatjuk meg. Leszögezhetjük, hogy ez csak és kizárólag tulajdonjog tárgyára vonatkozó jog biztosítása érdekében jöhet létre, tehát kvázi egy biztosítéki jogról beszélhetünk. Ez azt jelenti, hogy önmagában, öncélúan nem alapítható, ami azért is fontos, mert az elidegenítési és terhelési tilalom korlátozza az ingatlan szabad átruházást. A hétköznapokban leggyakrabban előforduló példa, hogy a hitelintézet javára bejegyzett jelzálogjog vagy önálló zálogjog biztosítására kerül megalapításra. Az elidegenítési és terhelési tilalom nem csak ingatlanon alapítható. Amennyiben az ingatlanon kerül megalapításra, akkor azt az ingatlan-nyilvántartásba be kell jegyeztetni, így az a tulajdoni lapon feltüntetésre kerül és mindenki számára megismerhetővé válik. Ezt a jogot a tulajdoni lap harmadik részén, a terheknél találhatjuk és minden esetben megjelölésre kerül a jog jogosultja.
Mely módokon jöhet létre az elidegenítési és terhelési tilalom?
A leggyakoribb módja, a felek megállapodása, azaz szerződéskötéssel. Aki már kötött fedezet nyújtása mellett hitelintézettel kölcsönszerződést, annak ismert lehet, hogy a zálogszerződésben nem csak a jelzálogjog/önálló zálogjog bejegyzésében állapodnak meg a felek, hanem abban is, hogy ezen jog biztosítására az ingatlan-nyilvántartásba az elidegenítési és terhelési tilalom is feltűntetésre kerül, melynek jogosultja a hitelintézet lesz. Másik lehetőség, hogy jogszabály vagy bírósági határozattal kerül megalapításra az elidegenítési és terhelési tilalom.
Mit jelent a gyakorlatban, ha elidegenítési és terhelési tilalom van feljegyezve az ingatlanra?
A jogintézmény nevéből is adódik, hogy ez egy korlátozási jog. Az ingatlan tulajdonosát korlátozza abban, hogy szabadon rendelkezzen a tulajdonával. Azonban nem kell megijedni, mert nem örökre tart ez a korlátozás.
Hogyan szűnhet meg az elidegenítési és terhelési tilalom?
Ahogyan ezt fentebb is említettem ez nem egy örökéletű jog. Alapvetően amennyiben a biztosított jog megszűnik, akkor az ezt szolgáló elidegenítési és terhelési tilalom is megszűnik. Ez gyakorlatban annyit jelent maradva a hitelintézeti kölcsönszerződési példánál, hogy amennyiben kifizetésre kerül a kölcsön összege a biztosítéki jogok (jelzálogjog/önálló zálogjog, elidegenítési és terhelési tilalom) megszűnnek. Másik esete lehet, ha a jogosult lemond a jogáról, ez azonban a gyakorlatban elenyésző.
Elidegenítési és terhelési tilalom van bejegyezve az ingatlanomra, de értékesíteni szeretném azt, mit tehetek?
Azt elsődlegesen fontos tisztázni, hogy a bejegyzett korlátozási jog mellett, annak nincs akadálya, hogy az ingatlan megvásárlásra, meghirdetésre kerüljön. Azonban az adásvételi szerződéssel történő tulajdonjog átruházáshoz mindenképpen szükséges a jog jogosultjának a hozzájárulása. A jogosult hozzájárulás nélkül az ingatlan-nyilvántartásba az új tulajdonos tulajdonjoga nem jegyezhető be. Az elidegenítési és terhelési tilalomnál az a legfontosabb, hogy a tulajdonjog átruházásra vonatkozó adásvételi szerződés megfelelő tartalommal készüljön el és a korlátozási jog jogosultja a szükséges hozzájárulást megadja.
Mit kell tudni a CSOK Plusszal és Falusi CSOK-kal vásárolt ingatlanok kapcsán követendő gyakorlatról? Mit jelent a támogatással, kamattámogatott hitellel vásárolt ingatlanoknál a tilalom és milyen esetekben lehet „kikerülni”, ha mégis eladnánk a szóbanforgó ingatlant?
A CSOK Plusz a valóságban kamattámogatott hitelt takar. Az állam által nyújtott kamattámogatásra tekintettel speciális feltételek vonatkoznak rá. Azonban abban nincsen eltérés egy ,,hagyományos” hitelhez viszonyítva, hogy a hitel biztosítására az állam javára jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az érintett ingatlanra. Ez a teher egészen a hitel teljesítéséig fennáll.
A Falusi CSOK-nál támogatási összegről beszélhetünk. Melynek vonatkozásában szintén a támogatás összegéig jelzálogjog és elidegenítési és terhelési tilalom kerül bejegyzésre az érintett ingatlanra. Itt azonban a támogatásra vonatkozó kormányrendeletben meghatározásra került, hogy ezen teher 10 évig áll fent. A 10. év leteltét követően ez a teher töröltethető, tehát itt pénzügyi teljesítés nem társul a teher törléséhez. Ez esetben a kormányrendeletben meghatározott feltételeket -mint például a támogatással megvásárolt ingatlanban kell életvitelszerűen 10 évig élni- szükséges teljesíteni.
Nem kell azonban attól megijedni, hogy a CSOK Plusz és a Falusi CSOK igénybevétele esetén nem lehetséges az ingatlan értékesítése. Természetesen lehetséges az értékesítése, de ehhez szükséges a rájuk vonatkozó kormányrendeletben meghatározottaknak történő megfelelés. Szeretnék bemutatni pár konkrét példát erre. A példák leírása a teljesség igénye nélkül készült és teljesen általános példák, a kormányrendeletben szükséges feltételeknek megfelelést feltételez.
Mi történik, amikor a felek elválnak?
Az egyik talán leggyakoribb eset, hogy a támogatás/kamattámogatott hitel felvételét követően a házastársak elválnak. A válás során a felek a vagyonmegosztásukat úgy rendezi, hogy a támogatással/kamattámogatott hitellel vásárolt ingatlan az egyik házastárs kizárólagos tulajdonába kerül. Tekintettel arra, hogy elidegenítési és terhelési tilalom került bejegyzésre az érintett ingatlanra a vagyonmegosztást a Magyar Állam engedélye nélkül nem lehetséges átvezettetni az ingatlan-nyilvántartásban. Ez esetben a feleknek szükséges a hitelintézetnél kérelmezni a családi otthonteremtési kedvezmény igénybevételéről szóló szerződés módosítását, vagy a hitelszerződés módosítását, a módosítástól a kormányhivatalt a hitelintézet értesíti, akinek szükséges hozzájárulni a módosításhoz. A módosítást követően annak a félnek, aki átruházza a tulajdonjogát és ezáltal a támogatási szerződésben már nem szerepel, szükséges a kormányhivatalnál kérelmet előterjesztenie, melyben kéri a mentesülésnek megállapítását. A kormányhivatal határozatot hoz és megállapítja, hogy a fél mentesül a visszafizetési kötelezettsége alól. Továbbá a kormányhivatal küldi meg a tulajdonjogot szerző volt házastárs tulajdonjogának bejegyzéséhez szolgáló nyilatkozatot.
Mi történik, ha el kell adni az ingatlant?
A másik leggyakoribb eset, amikor a támogatás fennállta alatt -10 év, vagy a kamattámogatott kölcsön összeg visszafizetése előtt bármely okból eladni kényszerülünk az ingatlant. Az eladás nem jelenti azt feltétlen, hogy vissza kell fizetni a kapott támogatást. Lehetőség van az egyik ingatlanról a másik ingatlanra átvinni. Arra azonban érdemes odafigyelni, hogy támogatással/kamattámogatott hitellel vásárolt új építésű ingatlan esetén 5 évnek el kell tennie ahhoz, hogy használt ingatlant vásároljunk.
Amennyiben az eladástól számított 60 napon belül már meg van a kiszemelt ,,új” ingatlan a kormányhivatal intézkedik a kamattámogatás, illetve a gyermekvállalási támogatás visszafizetését biztosító jelzálogjognak, valamint elidegenítési és terhelési tilalomnak az ingatlan-nyilvántartásban az újabb lakásra való közvetlen átjegyzése iránt.
Természetesen akkor sincs baj, ha még nincs meg az ,,új” ingatlan, vagy esetleg építkezésbe kezdenénk és a felépítendő ingatlanra 60 napon belül még nem lehet átjegyezni a terheket. A kormányrendelet értelmében a támogatott személyeknek az igénybe vett kamattámogatás, illetve gyermekvállalási támogatás összegét ún. letéti számlára kell befizetniük. Ilyenkor a visszafizetéssel kapcsolatos kötelezettség felfüggesztésre kerül, vásárlási szándék esetén 1 évre, építési szándék esetén 3 évre.
Kiemelt kép forrása: Canva – Getty Images Pro by Pattanaphong Khuankaew
