A jótállás – vagy a hétköznapokban leginkább használt garancia – az új építésű ingatlanokra is vonatkozik. A jótállásra vonatkozó szabályokat a Polgári Törvénykönyv, valamint a lakásépítéssel kapcsolatos kötelező jótállásról szóló 181/2003. (XI. 5.) Kormányrendelet szabályozza. Az említett jogszabályok teljes terjedelmükben nem kerülnek bemutatásra a jelen cikkben, azonban a szabályozás főbb pontjai említésre kerülnek. Dr. Szoboszlai Anita ügyvéd írása.
Felek kötelezettségei
Az új lakóingatlanok adásvételénél az eladó szolgáltatása az általa újonnan felépített lakóingatlan, a vevő ellenszolgáltatása pedig a vételár megfizetése. Ezen kötelezettségek teljesítésnek meglétét vesszük alapul a jelen cikk vonatkozásában.
Jótállás vagy kellékszavatosság
Kellékszavatosság meghatározásához előbb a hibás teljesítés fogalmát kell megismernünk, melyet a Polgári Törvénykönyv az alábbiak szerint definiál:
Hibás teljesítésről akkor beszélünk, hogy ha a szolgáltatás a teljesítés időpontjában nem felel meg a szerződésben vagy jogszabályban megállapított minőségi követelményeknek [Ptk. 6:157. §]. A kellékszavatosság definíciója alapján olyan szerződés alapján, amelyben a felek kölcsönös szolgáltatásokkal tartoznak, a kötelezett a hibás teljesítésért kellékszavatossággal tartozik.
Kellékszavatossági jog érvényesítése során a vevőt az alábbi jogok illetik meg:
- kijavítás, vagy kicserélés;
- árleszállítás vagy a hibának a kötelezett költségére történő kijavítása vagy mással való kijavíttatása;
- elállás (jelentéktelen hiba miatt elállásnak nincs helye).
A jótállás esetében általában a kijavítást vagy kicserélést jogosult kérni a vevő. Ha nem lehetséges vagy az eladó nem vállalja, abban az esetben a kötelezett költségére a vevő maga javíthatja ki vagy javíttathatja ki.
A kellékszavatosság –melyet a Polgári Törvénykönyv szabályoz– és a jótállás –melyet a Polgári Törvénykönyv és az említett Kormányrendelet is szabályoz– lényegi különbsége a bizonyítási teherben rejlik. A kellékszavatosság alkalmazása során a vevőnek kell bizonyítania, hogy a hiba, mely vonatkozásában az igényét érvényesíteni kívánja, a teljesítés időpontjában is fennállt. A jótállásnál azonban ez a bizonyítás megfordul és az eladónak kell bizonyítania, hogy a hiba a birtokbaadás után keletkezett és az nem az ő tevékenységére vezethető vissza. A Polgári Törvénykönyv az alábbiak szerint határozza meg a jótállás szabályát: Aki a szerződés teljesítéséért jótállást vállal vagy jogszabály alapján jótállásra köteles, a jótállás időtartama alatt a jótállást keletkeztető jognyilatkozatban vagy jogszabályban foglalt feltételek szerint köteles helytállni a hibás teljesítésért. Mentesül a jótállási kötelezettség alól, ha bizonyítja, hogy a hiba oka a teljesítés után keletkezett.
A jótállás tehát a kötelezett számára a szavatosságnál szigorúbb felelősséget jelent. Fontos különbség még a két jogintézmény között, az elévülési idejük. A Ptk. alapján ingatlanok esetében a vevőt általában a teljesítéstől számított 5 évig illeti meg kellékszavatossági jog. A Kormányrendelet a lakásoknak és lakóépületeknek egyes részeihez kapcsolódóan 3 különböző időtartamú jótállást állapít meg.
Kötelező jótállás
A fentebb említett Kormányrendelet értelmében az új építésű ingatlanokra kötelező jótállás vonatkozik. A jótállás időtartama a műszaki átadás-átvételi eljárás befejezésének időpontjától számított 3, 5, és 10 év. Az, hogy melyik elévülési idő vonatkozik az adott hibára az szintén a kormányrendeletben került meghatározásra. A kormányrendeletnek négy melléklete van, az első kettő mellékletben felsoroltakra 3 év jótállás vonatkozik, ilyen például falak, kémények, főzőkészülékek, beépített bútorok. A harmadik mellékletben szereplő tételekre 5 év jótállás vonatkozik, ezek általában a tetőhéjalások, nyílászáró szerkezetek, klíma- és szellőzőberendezések, liftek. A negyedik mellékletben került elhelyezésre a födém, teherhordó vázak, alapozási szerkezetek, talajvíz és talajnedvesség elleni szigetelések, melyekre már 10 év jótállási idő vonatkozik. A mellékletek nem kerültek teljes terjedelmükben bemutatásra, így adott hiba esetén célszerű azt ellenőrizni, hogy melyik mellékletben található az.
A lakóingatlan birtokának átruházásakor a jótállásra kötelezett köteles átadni a jótállási jegyet; ugyanakkor ennek elmaradása nem érinti jótállási jog fennállását, érvényesíthetőségét.
Hogyan érvényesíthető a jótállás
A jótállási jogokat az ingatlan tulajdonosa, annak értékesítést megelőzően pedig a megrendelő a kivitelezést végző vállalkozóval/szervezettel szemben kell érvényesítheti. Alapvetően elsődlegesen szükséges a hibákat közölni a kötelezettel és amennyiben a felek közötti egyeztetések nem vezetnek eredményre polgári peres úton lehetséges az igény érvényesítése.
Jelen cikkben igen kis aspektusban lett vizsgálva, valamint bemutatva mind a jótállás mind a kellékszavatosság jogintézménye, így a cikk teljesség igénye nélkül készült és egy általános képet kíván adni a jogi szabályozásról.
Kiemelt kép forrása: Canva by Pramote Polyamate’s Images
