Az ingatlan-adásvétel a polgári jog egyik legösszetettebb és legnagyobb értékű szerződéstípusa. A felek nem csupán tulajdonjogot ruháznak át. Kockázatokat is vállalnak, amelyek sok esetben csak a birtokbaadást követően válnak láthatóvá. A rejtett hibákért való felelősség, az energetikai tanúsítvány szerepe, a villamos berendezések biztonsági kérdései, valamint a vevő felismerési kötelezettsége együttesen határozzák meg a jogvita kereteit. Dr. Szoboszlai Anita ügyvédnő írása.
A Polgári Törvénykönyv alapján az eladó kellékszavatossággal tartozik azért, hogy az ingatlan a teljesítés időpontjában megfeleljen a szerződésben foglaltaknak. Alkalmas legyen rendeltetésszerű használatra.
Rejtett hibáról akkor beszélhetünk, ha az átadáskor már fennálló hiányosság a vevő számára nem volt felismerhető. Ugyanakkor az ingatlan értékét csökkenti vagy használatát akadályozza.
A gyakorlatban ide tartozhatnak statikai problémák, beázások, szerkezeti repedések, engedély nélküli átalakítások, de akár egy élet- vagy tűzveszélyes villamos hálózat is.
A kellékszavatossági felelősség azonban nem korlátlan.
Az 1/2012. (VI. 21.) PK vélemény 2. pontja egyértelműen rögzíti, hogy nem állapítható meg hibás teljesítés, ha a szolgáltatás köznapi értelemben vett fogyatékosságát a jogosult a szerződés megkötésekor ténylegesen ismerte, vagy azt a dolog jellege, természete – például használt ingatlan esetében –, illetve a szerződéskötés körülményei alapján felismerhette.
Ez az értelmezés lényegében a vevő felismerési kötelezettségét hangsúlyozza.
Használt ingatlan esetében különös jelentősége van annak, hogy az épület életkorából és természetes elhasználódásából fakadó állapot nem tekinthető hibának. Egy több évtizedes építésű családi ház esetében a korszerűtlen hőszigetelés, az elavult gépészet vagy az amortizálódott burkolatok önmagukban nem alapozzák meg a hibás teljesítést, ha ezek a körülmények a megtekintés során észlelhetők voltak. A bírói gyakorlat következetesen abból indul ki, hogy a vevő köteles kellő körültekintéssel eljárni. Nem hivatkozhat olyan hibára, amely a szerződéskötéskor nyilvánvaló volt.
Ingatlan-adásvétel hiányosságai
Más megítélés alá esnek ugyanakkor azok a hiányosságok, amelyek a felszín mögött húzódnak meg, és objektíve nem észlelhetők. Ilyen lehet például a falazat mögötti penészesedés, az alapozási probléma vagy egy szabálytalanul átalakított, rejtett villamos vezetékezés.
Ha ezek a hibák az átadáskor már fennálltak, és a vevő számára nem voltak felismerhetők, az eladó szavatossági felelőssége megállapítható.
Az energetikai tanúsítvány kérdése szintén egyre gyakrabban kerül a jogviták középpontjába. Az eladó köteles az energetikai tanúsítványt elkészíttetni és annak adatait a szerződésben feltüntetni. A tanúsítvány az ingatlan energiahatékonysági besorolását tartalmazza, amely közvetlen hatással van az üzemeltetési költségekre és az ingatlan piaci értékére. Amennyiben a tanúsítvány hiányzik, az hatósági következményekkel járhat, de önmagában nem teszi érvénytelenné a szerződést. Ha azonban a tanúsítványban szereplő adatok lényegesen eltérnek a valós műszaki állapottól, és ez bizonyíthatóan már az átadáskor fennállt, a vevő szavatossági igényt érvényesíthet.
A villamos berendezések állapota
Hasonló elvek érvényesülnek a villamos berendezések állapota kapcsán. Régebbi építésű ingatlanok esetében gyakran merül fel az elektromos hálózat korszerűtlensége vagy szabálytalansága. Amennyiben a hálózat állapota szemrevételezéssel is érzékelhető – például elavult biztosítéktábla, alumínium vezetékek, nyilvánvalóan ideiglenes megoldások –, a vevő nehezen hivatkozhat utóbb hibás teljesítésre.
Ellenben ha a rendszer rejtett módon életveszélyes, és ez a szerződéskötéskor nem volt felismerhető, a hiba a kellékszavatosság körébe eshet.
A „megtekintett állapotban” történő értékesítés önmagában nem mentesíti az eladót a rejtett hibákért való felelősség alól, de megerősíti azt az elvet, hogy a nyilvánvaló, felismerhető hiányosságokért a vevő nem támaszthat utóbb igényt. A jogvita során a bíróság rendszerint azt vizsgálja, hogy az adott hiba a szerződéskötéskor objektíve észlelhető volt‑e, illetve hogy a vevő elvárható gondossággal járt‑e el.
Ingatlan-adásvétel és az egyensúly megteremtése
Egyensúlyt kell teremteni az eladó tájékoztatási kötelezettsége és a vevő körültekintési kötelezettsége között. A rejtett hibákért való felelősség fennáll, de nem terjed ki azokra a körülményekre, amelyeket a vevő ismert vagy ismernie kellett volna. Az energetikai és villamos biztonsági kérdések tovább erősítik azt a tendenciát, hogy az ingatlanügyletek egyre inkább komplex műszaki-jogi vizsgálat tárgyává válnak. A gondos előkészítés, a valós adatokon alapuló tájékoztatás és a szakértői felmérés mindkét fél számára a legbiztosabb eszköz a későbbi jogviták elkerülésére.
