Elő­for­dul, hogy meg­ta­lál­juk álma­ink ingat­la­nát, ami szá­mos elvá­rá­sunk­nak meg­fe­lel, azon­ban csa­ló­dot­tan ész­lel­jük, hogy az vég­re­haj­tá­si jog­gal ter­helt. Mit tehe­tünk ilyen­kor? Tény­leg le kell mon­da­nunk „álma­ink” ingat­la­ná­ról? Jelen cikk­ben a vég­re­haj­tá­si jog fogal­mát és annak egy eset­le­ges adás­vé­te­li szer­ző­dés­re gya­ko­rolt hatá­sát kívá­nom kör­be­jár­ni. Dr. Szo­bosz­lai Ani­ta ügy­véd írá­sa.

Hol tudom ellen­őriz­ni, hogy a kisze­melt ingat­lan­ra van‑e beje­gyez­ve vég­re­haj­tá­si jog, és mit jelent a gya­kor­lat­ban a vég­re­haj­tá­si jog?

A vég­re­haj­tá­si jog min­den eset­ben az ingat­lan tulaj­do­ni lap­já­nak III. részé­nél kerül fel­tün­te­tés­re.  A vég­re­haj­tá­si jog bejegy­zé­sé­nél fel­tün­te­tés­re kerül a jog jogo­sult­ja (vég­re­haj­tást kérő) az eljá­ró önál­ló bíró­sá­gi vég­re­haj­tó neve, az ügy­szám és a köve­telt összeg. Ezen bejegy­zett ada­tok közül az ügy­szám a leg­fon­to­sabb, tekin­tet­tel arra, hogy idő­köz­ben a jogo­sult és a vég­re­haj­tó sze­mé­lye, továb­bá a bejegy­zett köve­telt összeg is vál­toz­hat.

A bejegy­zett vég­re­haj­tá­si jog a gya­kor­lat­ban azt jelen­ti, hogy az ingat­lan tulaj­do­no­sá­val szem­ben vég­re­haj­tá­si eljá­rás van folya­mat­ban. Ennek a folya­mat­nak során a vég­re­haj­tó az ingat­lant lefog­lal­ta, ame­lyet követ­het egy árve­ré­sen tör­té­nő érté­ke­sí­tés. Önma­gá­ban az ingat­lan­ra bejegy­zett vég­re­haj­tá­si jog pol­gá­ri jogi szem­pont­ból nem jelent elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tilal­mat. Álta­lá­no­san elmond­ha­tó, hogy a bejegy­zett vég­re­haj­tá­si jog nem gát­ja az ingat­lan­nak adás­vé­tel­lel tör­té­nő értékesítésének/megvásárlásának.

Mi a teen­dő, ha vég­re­haj­tá­si jog­gal ter­helt ingat­lant adás­vé­te­li szer­ző­dés­sel sze­ret­nék meg­vá­sá­rol­ni?

Amennyi­ben a kisze­melt ingat­lan­ra vég­re­haj­tá­si jog került bejegy­zés­re az első és leg­fon­to­sabb lépés, hogy az eladó keres­se fel a végrehajtót/végrehajtást kérőt, és jelez­ze érté­ke­sí­té­si szán­dé­kát. Min­den­kép­pen kér­jen arról iga­zo­lást mek­ko­ra össze­get szük­sé­ges meg­fi­zet­nie ahhoz, hogy az ingat­lan teher­men­tes legyen.

Ezen iga­zo­lás bri­to­ká­ban nin­csen aka­dá­lya egy adás­vé­te­li szer­ző­dés meg­kö­té­sé­nek. Azt fon­tos tisz­táz­ni, hogy ilyen ese­tek­ben álta­lá­ban a vétel­ár­ból kerül teher­men­te­sí­tés­re az ingat­lan. Ilyen ese­tek­ben min­den­kép­pen java­sol­ni szok­tam ügy­fe­le­im­nek a lép­cső­ze­tes fize­té­si konst­ruk­ció. A gya­kor­lat­ban ez azt jelen­ti, hogy a vevő a teher­men­te­sí­tés össze­gét köz­vet­le­nül a vég­re­haj­tást kérőnek/végrehajtónak fize­ti meg. Jelen pél­dá­ban a vevő­nek ren­del­ke­zé­sé­re áll a szük­sé­ges összeg, de ter­mé­sze­te­sen bank­hi­tel ese­tén is van lehe­tő­ség a hitel­összeg­ből teher­men­te­sí­te­ni. A teher­men­te­sí­tés össze­gén felül fenn­ma­ra­dó vétel­árat pedig akkor fize­ti meg a vevő, ha a teher az ingat­lan-nyil­ván­tar­tás­ból tör­lés­re került.

Teher­men­te­sí­tés­re min­den­képp nagy hang­súlyt kell fek­tet­ni. Ha a vég­re­haj­tá­si jog­gal ter­helt ingat­lan vásár­lá­sa ese­tén, amennyi­ben nem tör­té­nik teher­men­te­sí­tés az árve­ré­si eljá­rás­nak nem gát­ja az új tulaj­do­nos. Amennyi­ben a teher­men­te­sí­tés nem tör­té­nik meg, az új tulaj­do­nos, mint dolo­gi adós lép az eljá­rás­ba és az ingat­lan árve­ré­si eljá­rás kere­tén belül érté­ke­sít­he­tő.

Összes­sé­gé­ben meg­ál­la­pít­ha­tó, hogy nem kell meg­ijed­ni, ha vég­re­haj­tá­si jog­gal ter­helt ingat­lant kívá­nunk meg­vá­sá­rol­ni, csak az adás­vé­te­li szer­ző­dés meg­kö­té­se előtt nagyobb körül­te­kin­tést és oda­fi­gye­lést igé­nyel a felek részé­ről az ügy­let meg­kö­té­se.

Dr. Szo­bosz­lai Ani­ta

_{Kiemelt kép for­rá­sa: Can­va — Getty Images Sig­na­tu­re by Miko­let­te}