Az elmúlt években egyre többen döntöttek úgy, hogy a főváros nyüzsgése helyett inkább Budapesti agglomeráció környékén keresnek otthont. A folyamat nem új keletű, de az utóbbi hónapokban látványosan felgyorsult. Az árak szinte hetente változnak, a vásárlók pedig egyre távolabb merészkednek a belvárostól, hogy megtalálják a számukra elérhető ingatlant. A támogatott hitelek, az állami ösztönzők és az életmódváltási szempontok mind hozzájárulnak ahhoz, hogy az agglomeráció ma a hazai ingatlanpiac egyik legforróbb pontja legyen.
Ha valaki most indul el lakást vagy házat keresni, sokszor döbbenten tapasztalja, hogy a tavalyi árakhoz képest több tízmillió forintos különbséggel találja szembe magát. Például egy 90 négyzetméteres családi ház a dél-keleti térségben még nemrég 63 millió forintért volt elérhető, ma viszont már 70 milliót kérnek érte. Ez a gyors emelkedés nem egyedi jelenség, hanem általános tendencia, amely az egész agglomerációt érinti.
A fiatal párok és családalapítók többsége támogatásokból, kedvezményes hitelekből próbál építkezni vagy vásárolni. Ők jellemzően az ár alapján döntenek, így nem ritka, hogy a fővárostól messzebb, akár egy órányi autóútra találnak megfelelő telket vagy házat. Az idősebb, anyagilag stabilabb rétegek inkább a csendet és a természet közelségét keresik, így számukra kevésbé riasztó, ha Budapestről akár Nógrád vármegyéig is el kell menniük, hogy álmaik otthonát megtalálják.
A különbségek drámaiak, ha a telekárakat nézzük. Míg Berkenyén 25 millió forintért hozzá lehet jutni egy átlagos méretű beépíthető területhez, Dunakeszin ugyanez már 80 millió forintot ér. Budapesten pedig 100 millió forint alatt gyakorlatilag nincs is elérhető telek. Ez jól mutatja, hogy a főváros környékén már nemcsak a családi házak ára, hanem a telekárak is szinte elszálltak, és a vevők kénytelenek egyre messzebb keresni.
A helyzetet tovább bonyolítja, hogy az önkormányzatok egyre szigorúbban szabályozzák a beépíthetőséget. Sok településen a közművek, utak, intézmények egyszerűen nem bírják el a hirtelen növekedést, így a helyi vezetés korlátozza a beköltözők számát. Ez pedig még tovább szűkíti a kínálatot, és újabb áremelkedést idéz elő.
Budapesti agglomeráció: Miért nőnek ilyen gyorsan az árak?
Az egyik legfőbb hajtóerő az állami támogatások rendszere. A CSOK, a babaváró hitel és a szeptembertől elérhető kedvezményes konstrukciók sok családnak nyitnak új lehetőséget. Ezek a programok ugyan segítséget nyújtanak, de közvetve növelik is a keresletet, ami az árakat felfelé hajtja. Amíg sok a kedvezményes pénz a piacon, addig az eladók bátrabban emelik az árakat, tudva, hogy lesz, aki meg tudja fizetni.
A másik tényező a koronavírus-járvány utáni életmódváltás. Egyre többen dolgoznak home office-ban, ami csökkentette a napi ingázás jelentőségét. Ha valaki hetente csak egyszer jár be a fővárosba, már nem tűnik nagy áldozatnak, ha messzebb lakik, viszont cserébe nagyobb kerttel, nyugodtabb környezetben élhet. Ez a szemléletváltás szintén felhajtotta a keresletet az agglomeráció távolabbi pontjain.
Mely térségek a legkeresettebbek?
A dél-keleti és keleti szektor még mindig viszonylag vonzó, mert itt találhatók nagyobb, beruházóknak is alkalmas telkek. Ezek ugyan gyorsan fogynak, de még akad választék. Az északi és északnyugati szektorban viszont már szűkösebb a kínálat: kevés a jó adottságú telek, azok ára pedig kimagasló. Emiatt sokan inkább a használt ingatlanok vagy az agglomeráción túli települések felé fordulnak.
Az árak emelkedése nem egyformán érinti a különböző ingatlantípusokat. Míg a családi házak ára robbanásszerűen nő, addig a lakásoké valamivel lassabban követi ezt a trendet. Ennek oka, hogy a vásárlók egyre inkább a kerttel rendelkező ingatlanokat keresik, ahol több teret kapnak a mindennapjaikhoz.
Budapesti agglomeráció: Mi várható a következő években?
A szakértők egyetértenek abban, hogy az árak tovább fognak emelkedni, amíg a kereslet ilyen erős. A kedvezményes hitelek és támogatások kifutása hozhat majd enyhülést, de addig valószínű, hogy a jelenlegi tendencia folytatódik. Aki most vásárolna, annak érdemes minél hamarabb lépni, mert hónapok alatt is milliós különbségeket jelenthet a halogatás.
A települések szigorúbb szabályozása szintén nagyban alakítja majd a piacot. Ahol korlátozzák a beépíthetőséget, ott az árak még tovább nőhetnek, mert a szűkülő kínálat mellett a kereslet nem csökken. Ez pedig akár újabb hullámot indíthat el a távolabbi települések felé.
Miért fontos a szakértői segítség?
Ingatlant vásárolni ma az agglomerációban komoly kihívás. Nemcsak az árak gyors változása, hanem a szabályozások és a hitelezési feltételek is számtalan buktatót rejtenek. Egy tapasztalt szakember abban segít, hogy a vevő ne csak gyorsabban, hanem biztonságosabban találjon rá a megfelelő ingatlanra. Egy laikus számára sok apróság talán fel sem tűnik, de milliós különbségeket okozhat.
A GDN Ingatlanhálózat szakértői például rendszeresen figyelik a piaci mozgásokat, a helyi önkormányzati döntéseket és a banki konstrukciókat. Így olyan információkhoz juttatják a vásárlókat, amelyek nélkül könnyen rossz döntést hozhatnának. Aki ma az agglomerációban szeretne otthont vásárolni, annak érdemes ilyen támogatásra támaszkodnia.
A budapesti agglomeráció ingatlanpiaca soha nem látott lendületben van. Az árak hónapról hónapra nőnek, a vásárlók pedig egyre távolabbra kényszerülnek a fővárostól. A támogatott hitelek egyszerre jelentenek lehetőséget és veszélyt: rövid távon elérhetővé teszik a vásárlást, hosszú távon azonban tovább hajtják az árakat.
A következő években a piac kulcskérdése az lesz, hogy a szabályozások és a támogatások hogyan változnak. Addig is egy biztos: aki ma vásárolni akar, annak gyorsnak és felkészültnek kell lennie. Az agglomeráció vonzereje nem csökken, így az árak várhatóan tovább kúsznak felfelé.
