A nyár végé­vel újra fel­pö­rög az albér­let utá­ni keres­let. Augusz­tus­ban és szep­tem­ber­ben hagyo­má­nyo­san meg­nő a keres­let a kiadó laká­sok iránt, külö­nö­sen a fel­ső­ok­ta­tás kez­de­te előtt. A Nem­ze­ti Adó- és Vám­hi­va­tal (NAV) sze­rint érde­mes ilyen­kor átgon­dol­ni és betar­ta­ni a lakás­bér­let­hez kap­cso­ló­dó leg­fon­to­sabb sza­bá­lyo­kat. Legyen szó akár bér­lő­ről, akár bér­be­adó­ról.

Szer­ző­dés, ban­ki uta­lás, bizony­la­tok – a bér­lő fele­lős­sé­ge

A NAV hét­fői köz­le­mé­nyé­ben kiemel­te: a bér­lők szá­má­ra alap­ve­tő fon­tos­sá­gú, hogy a bér­be­vett ingat­lan­ról min­dig legyen érvé­nyes bér­le­ti szer­ző­dé­sük. Ez nem­csak jogi védel­met biz­to­sít szá­muk­ra, hanem vitás hely­ze­tek ese­tén is hivat­ko­zá­si alap lehet.

A havon­ta fize­tett bér­le­ti díj kifi­ze­té­sét cél­sze­rű nyo­mon követ­he­tő módon doku­men­tál­ni.

A leg­biz­ton­sá­go­sabb mód­szer az átuta­lás­sal tör­té­nő fize­tés, ahol a köz­le­mény rovat­ban érde­mes fel­tün­tet­ni a befi­ze­tés hónap­ját és a “bér­le­ti díj” meg­ne­ve­zést. Ez egy­sze­rű és vilá­gos nyom­vo­na­lat biz­to­sít arra az eset­re, ha később elszá­mo­lá­si vita merül­ne fel.

A bér­be­adók­nak nem kell fel­tét­le­nül adó­szám

A magán­sze­mély­ként bér­be adók szá­má­ra jó hír, hogy lakás­ki­adás­hoz nem szük­sé­ges adó­szá­mot kivál­ta­ni. Amennyi­ben az ingat­lant turisz­ti­kai vagy más üzle­ti cél­lal adják bér­be abban az eset­ben más jog­sza­bá­lyok vonat­koz­nak az adó­zás­ra. Ebben az eset­ben a tevé­keny­ség az álta­lá­nos for­gal­mi adó (áfa) szem­pont­já­ból áfa­men­tes­nek minő­sül.

Fon­tos ugyan­ak­kor, hogy a bér­be­adás­ból szár­ma­zó bevé­tel jöve­de­lem­nek szá­mít, amit adóz­ni kell.

Na, de akkor adó­szám nél­kül még­is hogyan adó­zik a kiadó? A NAV sze­rint a magán­sze­mé­lyek­nek két­fé­le mód­juk van arra, hogy a jöve­del­mü­ket meg­ál­la­pít­sák:

1. Téte­les költ­ség­el­szá­mo­lás – ebben az eset­ben a bér­be­adó a bevé­te­lét csök­kent­he­ti a bér­be­adás­sal kap­cso­lat­ban fel­me­rü­lő, iga­zolt költ­sé­gek­kel. Ilye­nek lehet­nek pél­dá­ul a köz­üze­mi szám­lák, fel­újí­tá­si költ­sé­gek vagy az ingat­lan érték­csök­ke­né­se.
2. 10%-os költ­ség­há­nyad alkal­ma­zá­sa. A tel­jes bevé­tel­ből auto­ma­ti­ku­san 10% költ­sé­get szá­mol el, és a fenn­ma­ra­dó 90% után szá­mít­ja ki az adót.

A jöve­de­lem után negyed­éven­te adó­elő­le­get kell fizet­ni, a tel­jes évi össze­get pedig az éves sze­mé­lyi jöve­de­lem­adó-beval­lás­ban (SZJA) kell fel­tün­tet­ni. Az ingat­lan-bér­be­adás­ból szár­ma­zó jöve­de­lem után 15 szá­za­lék sze­mé­lyi jöve­de­lem­adó fize­ten­dő.

Néhány gya­kor­la­ti tanács bér­be­adók­nak és bér­lők­nek

Sok bér­be­adó és bér­lő is auto­ma­ti­ku­san ingat­la­nos segít­sé­gét kéri. Azon­ban sok eset­ben lehet talál­koz­ni olyan hir­de­tés­sel, ahol köz­vet­le­nül a bér­be­adó hir­det. Ez eset­ben kiemel­ten fon­tos, hogy min­den meg­fe­le­lő­en legyen doku­men­tál­va.

#1. Mind­két fél érde­ke, hogy legyen írás­be­li szer­ző­dés
A szó­ban kötött meg­ál­la­po­dá­sok bizo­nyí­tá­si ere­je cse­kély, vitás hely­ze­tek­ben szin­te lehe­tet­len hitelt érdem­lő­en alá­tá­masz­ta­ni a felek állí­tá­sa­it. Egy írá­sos bér­le­ti szer­ző­dés ugyan­ak­kor pon­to­san rög­zí­ti a lakás álla­po­tát, a fize­té­si fel­té­te­le­ket, a bér­lés idő­tar­ta­mát, a fel­mon­dá­si lehe­tő­sé­ge­ket és min­den egyéb jogot-köte­le­zett­sé­get. Ez nem­csak a felek köz­ti viták meg­elő­zé­sé­ben segít, hanem ható­sá­gi vagy bíró­sá­gi eljá­rás ese­tén is egy­ér­tel­mű hivat­ko­zá­si alap.

#2. Min­den pénz­moz­gást doku­men­tál­junk
A bér­le­ti díj és egyéb kifi­ze­té­sek (pél­dá­ul rezsi, kau­ció) nyo­mon köve­té­se nem­csak a bér­be­adót védi, hanem a bér­lőt is. Átuta­lás­nál a ban­ki bizony­lat ele­gen­dő, kész­pén­zes fize­tés ese­tén viszont min­dig kér­jünk vagy adjunk átvé­te­li elis­mer­vényt, amely tar­tal­maz­za a pon­tos össze­get, a fize­tés dátu­mát, és hogy milyen jog­cí­men tör­tént a kifi­ze­tés. Így mind­két fél iga­zol­ni tud­ja, hogy ele­get tett a köte­le­zett­sé­ge­i­nek.

#3. Ha a bér­be­adó magán­sze­mély, és nem rövid távú kiadást foly­tat, akkor való­szí­nű­leg nincs szük­ség vál­lal­ko­zás­ra vagy adó­szám­ra
Magán­sze­mély­ként tör­té­nő, hosszú távú (pél­dá­ul hóna­pok­ra vagy évek­re szó­ló) lakás­ki­adás ese­tén álta­lá­ban nincs szük­ség vál­lal­ko­zói tevé­keny­ség­re vagy külön adó­szám­ra, hiszen nem szál­lás­hely-szol­gál­ta­tás­ról van szó. Ez azon­ban nem jelen­ti azt, hogy a bér­be­adás­ból szár­ma­zó jöve­del­met ne kel­le­ne beval­la­ni: az ingat­lan-bér­be­adás­ból szár­ma­zó bevé­tel után a vonat­ko­zó sza­bá­lyok sze­rint adóz­ni kell.

#4. A bér­le­ti díj nem ugyan­az, mint a rezsi – cél­sze­rű külön rög­zí­te­ni
Sok vitát előz­he­tünk meg, ha a szer­ző­dés­ben vilá­go­san sze­re­pel, hogy a bér­le­ti díj össze­ge pon­to­san mit tar­tal­maz, és mi szá­mít külön fize­ten­dő költ­ség­nek. A rezsi­költ­sé­gek (pl. víz, vil­lany, fűtés, inter­net) álta­lá­ban a bér­lőt ter­he­lik, de nem min­den­ki van ezzel tisz­tá­ban. A vilá­gos meg­fo­gal­ma­zás segít abban, hogy később se legyen fél­re­ér­tés a szám­lák kiegyen­lí­té­se körül.

Az albér­le­tek irán­ti keres­let a nyár végén éri el a csúcs­pont­ját, így bér­lők­nek és bér­be­adók­nak is érde­mes nap­ra­ké­szen ismer­ni­ük a jog­sza­bá­lyo­kat. Az érvé­nyes szer­ző­dés, a pon­tos doku­men­tá­ció és a sza­bá­lyos adó­zás nem­csak a ható­sá­gok­nak fon­tos, hanem hosszú távon a felek közöt­ti biza­lom zálo­ga is.