2025. ápri­lis 29-én dön­tött az Ország­gyű­lés: a közös kép­vi­se­lők és inté­ző­bi­zott­sá­gi elnö­kök szá­má­ra a nyil­ván­tar­tás­ba véte­li köte­le­zett­ség tel­je­sí­té­sé­nek határ­ide­je 2026. októ­ber 31-ig meg­hosszab­bo­dik. A módo­sí­tás oka­ként az került meg­je­lö­lés­re, hogy vár­ha­tó­an a tár­sas­há­zak jelen­tős része az ere­de­ti határ­idő­ig nem tud­ja tel­je­sí­te­ni a nyil­ván­tar­tá­si köte­le­zett­sé­get – így a jog­al­ko­tó meg­fe­le­lő türel­mi időt kíván biz­to­sí­ta­ni a regiszt­rá­ció biz­to­sí­tá­sá­ra.

A tár­sas­há­zak­ról szó­ló tör­vény értel­mé­ben 2026. októ­ber 31-ig (koráb­ban 2025. május 1‑ig) min­den közös kép­vi­se­lő regiszt­rá­ció köte­le­zett, vala­mint az inté­ző­bi­zott­sá­gi elnö­kök­nek is regiszt­rál­nia kell magát a tár­sas­ház szék­he­lye sze­rin­ti ille­té­kes föld­hi­va­tal­nál. Ennek elmu­lasz­tá­sa komoly jogi követ­kez­mé­nyek­kel jár­hat, mivel a regiszt­rá­ció nél­kül a tár­sas­há­zak műkö­dé­se tör­vény­el­le­nes­sé válik. A föld­hi­va­ta­li regiszt­rá­ci­ó­hoz ügy­vé­di köz­re­mű­kö­dés szük­sé­ges, és a közel­gő határ­idő miatt a közös kép­vi­se­lők­nek cél­sze­rű miha­ma­rabb elvé­gez­ni­ük a szük­sé­ges lépé­se­ket. Dr. Szo­bosz­lai Ani­ta ügy­véd­nő átte­kin­tő írá­sa.

A tár­sas­ház­kö­zös­sé­ge­ket és tiszt­vi­se­lő­i­ket sem bíró­ság, sem más szerv nem tart­ja nyil­ván, jelen­leg csak a tár­sas­ház, mint ingat­lan sze­re­pel az ingat­lan-nyil­ván­tar­tás­ban, az pedig sehol sem került veze­tés­re, hogy ki jogo­sult a tár­sas­há­zat kép­vi­sel­ni. A nyil­ván­tar­tás­ba véte­li köte­le­zett­ség­gel a jog­al­ko­tó három célt kíván elér­ni. Elsőd­le­ges cél az átlát­ha­tó­ság, azaz lét­re kell hoz­ni egy köz­hi­te­les nyil­ván­tar­tást, amely tar­tal­maz­za, hogy ki jogo­sult kép­vi­sel­ni az adott tár­sas­há­zat; másod­szor elő­se­gí­te­ni a tör­vé­nyes­sé­gi fel­ügye­le­ti eljá­rá­sok haté­kony­sá­gát; har­mad­szor pedig a meg­fe­le­lő kap­cso­lat­tar­tás elő­se­gí­té­se a tár­sas­há­zak és a közös­ség joga­it és köte­le­zett­sé­ge­it érin­tő ható­sá­gi eljá­rá­sok során. 

A Tht. 55/A. § (2) bekez­dé­se és 64/A. §-a sze­rint meg­ha­tá­ro­zott határ­idő helyett, mely idén május 1.; 2026. októ­ber 31-ig min­den közös kép­vi­se­lő­nek (inté­ző­bi­zott­sá­gi elnök­nek) köte­le­zett­sé­ge nyil­ván­tar­tás­ba vetet­nie magát, mert 2026. novem­ber 1‑jétől csak így lát­hat­ja el a tár­sas­há­zi közös­ség ügye­i­nek inté­zé­sét. 

A tár­sas­há­zi tiszt­ség­vi­se­lők nyil­ván­tar­tá­sá­nak cél­ja, hogy a közös­ség ügy­in­té­zé­sét ellá­tó tiszt­ség­vi­se­lők a tör­vény­ben meg­ha­tá­ro­zott ada­ta­i­nak orszá­go­san nyil­vá­nos köz­zé­té­te­lé­vel meg­va­ló­sul­jon a tár­sas­há­zak műkö­dé­sé­nek transz­pa­ren­ci­á­ja, a jegy­ző tár­sas­há­zak felett gya­ko­rolt tör­vé­nyes­sé­gi fel­ügye­le­té­nek haté­kony­sá­ga biz­to­sí­tott legyen, továb­bá a tár­sas­há­zak és a közös­ség joga­it és köte­le­zett­sé­ge­it érin­tő ható­sá­gi eljá­rá­sok során a meg­fe­le­lő kap­cso­lat­tar­tást elő­se­gít­se.

Miért fon­tos a regiszt­rá­ció a közös kép­vi­se­lők szá­má­ra?

A közös kép­vi­se­lő regiszt­rá­ci­ó­ja a föld­hi­va­tal­nál biz­to­sít­ja, hogy a tár­sas­há­zak jog­sze­rű­en működ­hes­se­nek, és a közös kép­vi­se­lők kép­vi­sel­hes­sék a lakó­kat a ható­sá­gok előtt, a ban­kok­nál, vagy a szol­gál­ta­tók­nál. A regiszt­rá­ció alap­ve­tő­en a lakók és lakás­tu­laj­do­no­sok védel­mét szol­gál­ja, mivel köz­hi­te­les módon iga­zol­ja, hogy ki a tár­sas­ház közös kép­vi­se­lő­je. Ez külö­nö­sen fon­tos lehet adás­vé­te­lek, jogi viták vagy ügy­in­té­zé­sek során. A hiva­ta­los nyil­ván­tar­tás nem­csak a közös kép­vi­se­lők ügy­in­té­zé­sét könnyí­ti meg, hanem meg­elő­zi a vissza­élé­se­ket, és biz­to­sít­ja, hogy ille­ték­te­len sze­mé­lyek ne adhas­sák ki magu­kat közös kép­vi­se­lő­nek.

A köz­gyű­lés által meg­vá­lasz­tott közös kép­vi­se­lő vagy az inté­ző­bi­zott­ság elnö­ke a közös­ség ügy­in­té­zé­sét ellá­tó tevé­keny­sé­get csak akkor lát­hat el, ha a tiszt­ség kelet­ke­zé­sé­nek tényét az ingat­lan­ügyi ható­ság az ingat­lan-nyil­ván­tar­tás­ba – a tár­sas­ház törzs­lap­ra – beje­gyez­te.

Mi a közös kép­vi­se­lő regiszt­rá­ció mene­te?

Közös kép­vi­se­lő nyil­ván­tar­tá­si eljá­rá­sá­ban, a nyil­ván­tar­tá­si kére­le­mé­hez csa­tol­ni kell azt az okira­tot, ami a tör­vé­nyes kép­vi­se­let, azaz a közös kép­vi­se­let kelet­ke­zé­sét és a tör­vé­nyes kép­vi­se­lői minő­sé­get iga­zol­ja. Ez a köz­gyű­lés jegy­ző­köny­ve, ami a válasz­tás­ról szó­ló hatá­ro­za­tot is tar­tal­maz­za. A Tht. 39.§ (2) bekez­dés alap­ján hite­le­sí­tett jegy­ző­köny­vet kell mel­lé­kel­ni, és meg kell adni a tár­sas­ház hely­raj­zi szá­mát, mint ható­sá­gi nyil­ván­tar­tá­si szá­mot. Mind­ez egy­ben a kérel­met benyúj­tó sze­mély, tehát a Közös Kép­vi­se­lő eljá­rá­si legi­ti­má­ci­ó­ját is iga­zol­ja.

Az eljá­rá­sért igaz­ga­tás szol­gál­ta­tá­si díjat nem kell fizet­ni, tehát díj­men­tes a közös­ség ügy­in­té­zé­sét ellá­tó közös kép­vi­se­lő vagy az inté­ző­bi­zott­ság elnö­ke ada­ta­i­nak bejegy­zé­sé­re, tör­lé­sé­re, meg­vál­to­zá­sá­ra, a köz­gyű­lés által elfo­ga­dott szám­vi­te­li sza­bá­lyok sze­rin­ti beszá­mo­ló benyúj­tá­sá­ra és helyes­bí­té­sé­re irá­nyu­ló föld­hi­va­ta­li eljá­rás.

Az állam­nak tehát nem kell a beje­len­té­sért fizet­ni. A köte­le­ző jogi kép­vi­se­let miatt azon­ban ügy­vé­di díj­jal min­den­kép­pen kell szá­mol­ni.

Hol lehet majd ellen­őriz­ni a nyilvn­tar­tást?

A Tht. alap­ján a föld­mé­ré­si és tér­in­for­ma­ti­kai állam­igaz­ga­tá­si szerv az álta­la üze­mel­te­tett hon­la­pon – bár­ki szá­má­ra kor­lá­to­zás­men­tes hoz­zá­fé­rést biz­to­sít­va – köz­zé­te­szi a tár­sas­há­zi tiszt­ség­vi­se­lők meg­ha­tá­ro­zott ada­ta­it, a tár­sas­há­zak szám­vi­te­li sza­bá­lyok sze­rin­ti beszá­mo­ló­it, vala­mint a tár­sas­ház közös­sé­gé­nek nevét, címét, hely­raj­zi szá­mát.

A fen­ti jog­sza­bá­lyi hivat­ko­zás alap­ján azt is fon­tos meg­em­lí­te­ni, hogy a közös kép­vi­se­lő vagy az inté­ző­bi­zott­ság elnö­ke a köz­gyű­lés által elfo­ga­dott szám­vi­te­li sza­bá­lyok sze­rin­ti beszá­mo­lót is köte­les benyúj­ta­ni az ingat­lan­ügyi ható­ság­hoz. A beszá­mo­ló benyúj­tá­sá­nak tényét az ingat­lan­ügyi ható­ság a tár­sas­ház törzs­lap­ra bejegy­zi

A határ­idő betar­tá­sá­nak fon­tos­sá­ga a közös kép­vi­se­lő regiszt­rá­ci­ó­nál

A határ­idő elmu­lasz­tá­sa komoly jogi követ­kez­mé­nyek­kel jár­hat. A közös kép­vi­se­lők nem tud­ják jog­sze­rű­en intéz­ni a tár­sas­ház ügye­it, nem köt­het­nek szer­ző­dé­se­ket, és nem kép­vi­sel­he­tik a Tár­sas­há­zat a külön­bö­ző eljá­rá­sok­ban.

Ezen kívül, ingat­lan adás­vé­te­li tranz­ak­ci­ók vagy egyéb pénz­ügyi ügyek is aka­dály­ba ütköz­het­nek.

Ezért kiemel­ten fon­tos, hogy a közös kép­vi­se­lők idő­ben elvé­gez­zék a regiszt­rá­ci­ót, hogy elke­rül­jék a jogi bonyo­dal­ma­kat. Hosszú­tá­von pedig adat­vál­to­zás során ismé­tel­ten módósi­í­ta­ni szük­sé­ges a nyil­ván­tar­tást, mely a közös kép­vi­se­lő vagy az inté­ző­bi­zott­ság elnö­ké­nek fel­ada­ta lesz. Ahogy fel­jebb emlí­tet­tem köte­le­ző a jogi kép­vi­se­let, így ha érin­ti a prob­lé­ma érde­mes mielőbb fel­ke­res­ni a jogi kép­vi­se­lőt, tekint­ve, hogy a nyil­ván­tar­tá­si határ­idő vésze­se­den köze­el­dik.

Amennyi­ben bár­mi­lyen kér­dé­se len­ne a regiszt­rá­ci­ó­val kap­cso­lat­ban, vagy elakadt az ügy­in­té­zés során for­dul­jon hoz­zám biza­lom­mal ide kat­tint­va vala­me­lyik elér­he­tő­sé­gem egyi­kén és kész­ség­gel állok a ren­del­ke­zé­sé­re.

dr. Szo­bosz­lai Ani­ta

_{Kiemelt kép for­rá­sa: Can­va by Rogn­ar}