Az elmúlt néhány év tör­té­né­sei komoly kihí­vá­sok elé állí­tot­ták az iro­dák üze­mel­te­té­sé­ben az üze­mel­te­tő­ket és azok hasz­ná­ló­it, bér­lő­it is. Ezen ma már tör­té­nel­mi tények hosszú távú hatá­sa­it a maguk komp­le­xi­tá­sá­ban kell vizs­gál­ni. Ezért fon­tos rápil­lan­ta­nunk, mik is vol­tak ezek és milyen követ­kez­mé­nyek­kel jár­tak az FM piac­ra. Nagy Haj­nal­ka faci­lity menedzs­ment szak­ér­tőnk meg­lá­tá­sai a szek­tor idő­sze­rű trend­je­i­ről, kihí­vá­sa­i­ról. Tip­pe­ket oszt meg a fenn­tar­tá­si költ­sé­gek csök­ken­té­sé­vel kap­cso­lat­ban. Nagy Haj­nal­ka írá­sa.

Iro­dák üze­mel­te­té­sé­ben az üze­mel­te­tői oldal­ról a min­den­ki szá­má­ra sok­ként érke­ző világ­jár­vány miatt azon­na­li intéz­ke­dé­se­ket kel­lett kita­lál­ni és foga­na­to­sí­ta­ni. Gon­dos­kod­ni a meg­fe­le­lő fer­tőt­le­ní­té­si folya­ma­tok­ról. Biz­to­sí­ta­ni a befújt leve­gő vírus­men­te­sí­té­sét, a helyi­sé­gen­kén­ti maxi­mum lét­szá­mot meg­ha­tá­roz­ni – hogy csak a leg­fon­to­sab­ba­kat említ­sük a koro­na­ví­rus­sal kap­cso­lat­ban.

A mun­kál­ta­tók­ra is hang­sú­lyos fel­ada­tok hárul­tak. Az egyik pil­la­nat­ról a másik­ra aktu­á­lis­sá vált az eset­le­ge­sen évek óta halo­ga­tott átál­lás a digi­tá­lis folya­ma­tok­ra. Ahol ez nem volt lehet­sé­ges, ott a kol­lé­gák egész­sé­gé­nek fizi­kai védel­me, a vírus ter­je­dé­sé­nek meg­elő­zé­se került pil­la­na­tok alatt a fókusz­ba. 

Mind­eköz­ben és mind­ezek hatá­sá­ra a gaz­da­sá­gi növe­ke­dés jelen­tő­sen lelas­sult. 

Ezt tetéz­te, hogy a szom­széd ország­ban hábo­rús hely­zet ala­kult ki, ami alól saj­nos ez a szek­tor sem tud­ja füg­get­le­ní­te­ni magát. Jó néhány a mun­ka­vál­la­ló­i­ért, azok csa­lád­ja­i­ért fele­lős­sé­get vál­la­ló nem­zet­kö­zi tár­sa­ság segí­tet­te és segí­ti a mai napig is az ebben érin­tet­te­ket. Ezzel továb­bi nyo­mást helyez­ve az egyéb­ként is meg­fe­szí­tett cégek­re ebben a tur­bu­len­ci­ák­kal teli szi­tu­á­ci­ó­ban.

Az ener­gia­hor­do­zók ára egy pil­la­nat alatt a csil­la­gos egek­be szö­kött a nyár folya­mán. 

A mak­ro­gaz­da­sá­gi muta­tók, az inf­lá­ci­ós ráta, jegy­ban­ki alap­ka­mat ala­ku­lá­sa mind-mind a pénz­ügyi és gaz­da­sá­gi vál­ság irá­nyá­ba tör­té­nő sod­ró­dást erő­sí­tik. Ennek hatá­sá­ra a vál­la­la­tok elkezd­ték krí­zis­stra­té­gi­á­ju­kat kidol­goz­ni és meg­va­ló­sí­ta­ni. Hosszú távon ez kiha­tás­sal lesz a beru­há­zók dön­té­se­i­re is és az új iro­da­ház pro­jek­tek lét­re­jöt­té­re vagy lét­re nem jöt­té­re.

Néz­zük, hogy mi is az aktu­á­lis iro­da­pi­a­ci álla­pot? Néhány alap­szám­mal érde­mes tisz­tá­ban len­ni. A „Buda­pest Rese­arch Forum”, által kiadott har­ma­dik negyed­éves jelen­tés sze­rint az összes buda­pes­ti iro­da nagy­sá­ga elér­te a 4.175.670 m²‑t. Amely 3.452.300 m² ‘A’ és ‘B’ kate­gó­ri­ás spe­ku­la­tív iro­da­te­rü­let­ből, vala­mint 723.370 m² saját tulaj­do­nú terü­let­ből áll. Ezek­ből a szá­mok­ból is lát­ha­tó, milyen hatal­mas befo­lyás­sal van a faci­lity manag­ement az üzle­ti élet­re. Nem­csak fővá­ro­si, hanem orszá­gos viszony­lat­ban is. Az üre­se­dé­si ráta Buda­pes­ten 11,0%-ra nőtt, ami 1,1 szá­za­lék­pon­tos növe­ke­dést jelent az elő­ző negyed­év­hez képest és 1,9 szá­za­lék­pon­tos növe­ke­dést az elő­ző év azo­nos idő­sza­ká­hoz képest. Tehát több iro­da­te­rü­let áll kihasz­ná­lat­la­nul, mint egy hónap­ja vagy egy éve, ami a papír­for­ma sze­rint ~460.000 négy­zet­mé­tert jelent. Ez a hatás egy­részt köszön­he­tő az újon­nan piac­ra került épü­le­tek­nek. Más­részt a bér­lők igye­kez­nek a bér­le­ti szer­ző­dés lejá­ra­ta­kor haté­ko­nyabb iro­da­tér kihasz­ná­lást beve­zet­ni és kisebb alap­te­rü­le­tű iro­dát hasz­nál­ni. 

Ebből is egy­ér­tel­mű­en lát­szik, mennyi­re fon­tos az iro­da­há­zak szá­má­ra, hogy meg tud­ják őriz­ni meg­lé­vő – és jól fize­tő — bér­lő­i­ket vagy úja­kat tud­ja­nak bevon­za­ni az üres terü­le­te­ik­re. Más­részt a ren­del­ke­zés­re álló terü­le­te­ket meg­fe­le­lő szin­ten tud­ják üze­mel­tet­ni ener­gia­ha­té­kony­ság szem­pont­já­ból, hiszen az égben járó áram és föld­gáz költ­sé­gek ezt a szek­tort is érzé­ke­nyen érin­tik. Az iro­dák üze­mel­te­té­sé­ben az egy négy­zet­mé­ter­re jutó üze­mel­te­té­si költ­ség min­den való­szí­nű­ség sze­rint még kiemel­tebb fókuszt kap a követ­ke­ző idő­szak­ban az iro­da­há­zak ver­se­nyé­ben.

For­ró téma az iro­dák bér­lői, hasz­ná­lói szá­má­ra, hogy a – sok­szor hosszú táv­ra, akár 5–10 évre is – szer­ző­dés­sel biz­to­sí­tott terü­le­tet hogyan hasz­nál­ják ki a lehe­tő leg­gaz­da­sá­go­sab­ban. A HR-esek és veze­tők komoly erő­fe­szí­té­se­ket tesz­nek az ott­ho­ni mun­ka vilá­gá­ba bele­szo­kott mun­ka­vál­la­lók iro­dá­ba tör­té­nő vissza­csa­lo­ga­tá­sá­ra. Kér­dés, hogy a meg­emel­ke­dett ener­gia­árak mennyi­re lesz­nek segí­tő hatás­sal erre a folya­mat­ra – hiszen a home offi­ce-ban tör­té­nő mun­ka­vég­zés­hez be kell kap­csol­ni a wifit, a szá­mí­tó­gé­pet, a moni­tort. Ezen esz­kö­zök több­let­fo­gyasz­tá­sá­val kal­ku­lál­va sok ház­tar­tás már éppen átes­het a maga­sabb kate­gó­ri­á­jú ársáv­ba, ami jelen­tős több­let­ki­adást róhat a csa­lá­di kasszá­ra. Arról nem is beszél­ve, hogy ülő­mun­kát a hűvös lakás­ban felet­tébb kényel­met­len végez­ni. Fel­me­rül kér­dés­ként, hogy a vál­la­la­tok kívánják‑e és még inkább képesek‑e finan­szí­roz­ni az ilyen módon meg­emel­ke­dett mun­ka­vál­la­lói ter­he­ket. Tovább­gör­get­ve ezt a gon­do­lat­me­ne­tet azt se hagy­juk szá­mí­tá­son kívül, hogy ezál­tal min­den bizonnyal a szük­sé­ges iro­da­te­rü­let mére­te csök­kent­he­tő­vé válik – a kér­dés, hogy a köz­vet­len kiadás vagy a meg­ta­ka­rí­tott bér­le­ti díj lesz‑e nagyobb összeg.

A másik olda­lon pedig ott van az iro­da, mint funk­ció átala­ku­lá­sa.

A nem­zet­kö­zi tren­dek már rég­óta azt az irányt mutat­ják, hogy a külön­bö­ző tár­sa­sá­gok főha­di­szál­lá­sa inkább a mun­ka­tár­sak, csa­pa­tok együtt­mű­kö­dé­sét kell, hogy elő­se­gít­se mint egy kap­cso­ló­dá­si pont. Épp, mint egy szál­lo­dá­ban – ami­kor szük­sé­ges, akkor asz­tal fog­lal­hat magá­nak a kol­lé­ga, hasz­nál­hat­ja a tár­gya­ló­kat vagy csa­pat­meg­be­szé­lés­re alkal­mas közös­sé­gi helye­ket.

Majd dol­ga végez­té­vel vissza­tér az iro­dán kívü­li „iro­dá­já­hoz”. Aktu­á­lis kér­dés, hogy a nem iro­dá­ban eltöl­tött mun­ka­idő­höz ad‑e tár­gyi hoz­zá­já­ru­lást a mun­kál­ta­tó és ha igen, akkor mit biz­to­sít (pél­dá­ul író­asz­talt, mun­ka­szé­ket, lám­pát, moni­tort, bil­len­tyű­ze­tet stb.) a kom­for­tos mun­ka­vég­zés­hez? Vagy egy­sze­rűbb egy kere­tet a mun­ka­vál­la­ló ren­del­ke­zé­sé­re bocsáj­ta­ni meg­ha­tá­ro­zott fel­hasz­ná­lá­si cél­lal?  Mek­ko­ra len­ne ez a keret és mi len­ne az elszá­mo­lás pénz­ügyi hát­tér­fo­lya­ma­ta? Pél­dá­ul egy 500 fős vál­la­lat ese­té­ben, ha min­den mun­ka­vál­la­ló lead 2 db szám­lát az már +1.000 db köny­ve­lé­si tételt jelent!  Arról nem is beszél­ve, hogy mun­ka­vé­del­mi szem­pont­ból hogyan tör­té­nik majd az ellen­őr­zés, hiszen az érvé­nyes sza­bá­lyo­zás sze­rint min­den egyes mun­ka­ál­lo­mást a mun­kál­ta­tó­nak le kell/ene audi­tál­nia – kinek lesz erre kapa­ci­tá­sa és pén­ze?

Ebben a komp­lex hely­zet­ben a jövőt meg­jó­sol­ni szin­te lehe­tet­len. 

Ami biz­tos, hogy az iro­da­ház üze­mel­te­tők és bér­lők együtt­mű­kö­dé­se még szo­ro­sab­bá kell vál­jon, hogy a lehe­tő leg­gaz­da­sá­go­sab­ban és leg­ha­té­ko­nyab­ban tud­ják fenn­tar­ta­ni az iro­da­épü­le­te­ket és a mun­ka­vég­zés szem­pont­já­ból elvárt (sok­szor szol­gál­ta­tá­si szer­ző­dés­ben rög­zí­tett) minő­ség­ben nyúj­ta­ni a külön­bö­ző szol­gál­ta­tá­so­kat. 

Saj­nos az iro­dák üze­mel­te­té­sé­ben meg­emel­ke­dett költ­sé­ge­ket kike­rül­ni nem lehet, az épü­le­tek tulaj­do­no­sai, üze­mel­te­tői az emel­ke­dést át fog­ják hárí­ta­ni a bér­lők­re. Azt, hogy a maga­sabb ter­he­ket a már pia­ci és bel­ső viszo­nyok miatt egyéb­ként is pen­ge­élen tán­co­ló cégek hogyan fog­ják tud­ni kigaz­dál­kod­ni csak a jövő­ben válik lát­ha­tó­vá. Az biz­tos, hogy a meg­fe­le­lő vál­ság­stra­té­gi­á­val ren­del­ke­ző rezili­ens cégek jobb hely­zet­ben lesz­nek, mint kevés­bé fel­ké­szült tár­sa­ik.

Ami­re biz­to­san szá­mít­ha­tunk, hogy a mun­ka­tár­sak haté­ko­nyabb mun­ka­vég­zé­sé­hez min­den szük­sé­ges fel­té­telt meg kell terem­te­nie a ver­seny­ké­pes­sé­gét fenn­tar­ta­ni – vagy uram bocsá’ növel­ni — kívá­nó vál­la­lat­nak, hiszen a meg­nö­ve­ke­dett kiadá­sok fede­zé­sé­hez szük­sé­ges for­rá­so­kat elő kell tud­nia terem­te­ni a vál­ság­gal ter­helt idők­ben is. Az ember­köz­pon­tú mun­kál­ta­tók, ahol fele­lős­sé­get vál­lal­nak a dol­go­zók, együtt­mű­kö­dők jól­lé­té­ért kerül­nek majd előny­be a töb­bi­ek­hez képest, hiszen ahol jól érzik magu­kat a mun­ka­vál­la­lók, ott jobb tel­je­sít­ményt is nyúj­ta­nak. Azon­ban ez a befek­te­tés a jövő­be most továb­bi kiadást jelent­het a vál­la­la­tok szá­má­ra.

Az iro­da­há­zak és iro­dák üze­mel­te­té­sé­ben az üze­mel­te­tők­nek fő fel­ada­ta pedig az ener­gia­ha­té­kony­ság biz­to­sí­tá­sa lesz a követ­ke­ző idő­szak­ban. Akár olyan egy­sze­rű lépé­sek­kel (ha eddig nem tör­tént vol­na még meg), mint ener­gia­ta­ka­ré­kos izzók, fény­csö­vek hasz­ná­la­ta a terü­le­tek meg­vi­lá­gí­tá­sá­hoz, vagy akár nagyobb beru­há­zá­sok az ún. „okos” épü­le­tek, vagy a nap­ener­gia és/vagy geo­ter­mi­kus ener­gia hasz­no­sí­tá­sa irá­nyá­ba. Itt meg­fe­le­lő gaz­da­sá­gos­sá­gi szá­mí­tá­sok alap­ján hamar eldönt­he­tő ezen beru­há­zá­sok kivi­te­le­zé­sé­nek jogo­sult­sá­ga a már meg­lé­vő épü­le­tek­nél.

A fel­gyor­sult, állan­dó­an vál­to­zó világ­ban nem tud­hat­juk, mer­re megy a jövő. Éppen ezért a „worst case scenario”-val, azaz a leg­rosszabb for­ga­tó­könyv­re való fel­ké­szü­lés­sel ter­vez a vál­la­la­tok több­sé­ge a követ­ke­ző néhány évre. Az inno­va­tív ötle­tek­nek a tevé­keny­ség, üzlet­me­net szem­pont­já­ból talán soha nem volt ekko­ra jelen­tő­sé­ge, mint az elkö­vet­ke­ző idő­szak­ban.

 A továb­bi­ak­ban: BRF, amely a leg­na­gyobb ingat­lan­pi­a­ci tanács­adó cége­ket fog­lal­ja magá­ban mint a CBRE, a Col­li­ers, a Cush­man & Wake­field, az ESTON Inter­na­ti­o­nal, a JLL és a Robert­son Hun­gary.

Kiemelt kép for­rá­sa