Sokak­ban fel­me­rül a kér­dés, hogyan lehet érté­ke­sí­te­ni az elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom­mal ter­helt ingat­lant? Cik­künk­ben elsőd­le­ge­sen az ingat­la­non ala­pí­tott elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom kerül rész­le­te­zés­re. Ennek kér­dé­sét vizs­gál­juk meg, egy kisebb kite­kin­tés­sel, mely­ben kör­be­jár­juk mit is jelent pon­to­san ez a jog­in­téz­mény és hogyan jöhet lére. Dr. Szo­bosz­lai Ani­ta ügy­véd írá­sa.

Mit is jelent az elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom?

A jog­in­téz­ményt a Pol­gá­ri Tör­vény­könyv­ről szó­ló 2013. évi V. tör­vény 5. köny­vé­ben talál­hat­juk meg. Leszö­gez­het­jük, hogy ez csak és kizá­ró­lag tulaj­don­jog tár­gyá­ra vonat­ko­zó jog biz­to­sí­tá­sa érde­ké­ben jöhet lét­re, tehát kvá­zi egy biz­to­sí­té­ki jog­ról beszél­he­tünk. Ez azt jelen­ti, hogy önma­gá­ban, öncé­lú­an nem ala­pít­ha­tó, ami azért is fon­tos, mert az elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom kor­lá­toz­za az ingat­lan sza­bad átru­há­zást. A hét­köz­na­pok­ban leg­gyak­rab­ban elő­for­du­ló pél­da, hogy a hitel­in­té­zet javá­ra bejegy­zett jel­zá­log­jog vagy önál­ló zálog­jog biz­to­sí­tá­sá­ra kerül meg­ala­pí­tás­ra. Az elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom nem csak ingat­la­non ala­pít­ha­tó. Amennyi­ben az ingat­la­non kerül meg­ala­pí­tás­ra, akkor azt az ingat­lan-nyil­ván­tar­tás­ba be kell jegyez­tet­ni, így az a tulaj­do­ni lapon fel­tün­te­tés­re kerül és min­den­ki szá­má­ra meg­is­mer­he­tő­vé válik. Ezt a jogot a tulaj­do­ni lap har­ma­dik részén, a ter­hek­nél talál­hat­juk és min­den eset­ben meg­je­lö­lés­re kerül a jog jogo­sult­ja.

Mely módo­kon jöhet lét­re az elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom?

A leg­gya­ko­ribb mód­ja, a felek meg­ál­la­po­dá­sa, azaz szer­ző­dés­kö­tés­sel. Aki már kötött fede­zet nyúj­tá­sa mel­lett hitel­in­té­zet­tel köl­csön­szer­ző­dést, annak ismert lehet, hogy a zálog­szer­ző­dés­ben nem csak a jelzálogjog/önálló zálog­jog bejegy­zé­sé­ben álla­pod­nak meg a felek, hanem abban is, hogy ezen jog biz­to­sí­tá­sá­ra az ingat­lan-nyil­ván­tar­tás­ba az elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom is fel­tűn­te­tés­re kerül, mely­nek jogo­sult­ja a hitel­in­té­zet lesz. Másik lehe­tő­ség, hogy jog­sza­bály vagy bíró­sá­gi hatá­ro­zat­tal kerül meg­ala­pí­tás­ra az elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom.

Mit jelent a gya­kor­lat­ban, ha elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom van fel­je­gyez­ve az ingat­lan­ra?

A jog­in­téz­mény nevé­ből is adó­dik, hogy ez egy kor­lá­to­zá­si jog. Az ingat­lan tulaj­do­no­sát kor­lá­toz­za abban, hogy sza­ba­don ren­del­kez­zen a tulaj­do­ná­val. Azon­ban nem kell meg­ijed­ni, mert nem örök­re tart ez a kor­lá­to­zás.

Hogyan szűn­het meg az elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom?

Aho­gyan ezt fen­tebb is emlí­tet­tem ez nem egy örök­éle­tű jog. Alap­ve­tő­en amennyi­ben a biz­to­sí­tott jog meg­szű­nik, akkor az ezt szol­gá­ló elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom is meg­szű­nik. Ez gya­kor­lat­ban annyit jelent marad­va a hitel­in­té­ze­ti köl­csön­szer­ző­dé­si pél­dá­nál, hogy amennyi­ben kifi­ze­tés­re kerül a köl­csön össze­ge a biz­to­sí­té­ki jogok (jelzálogjog/önálló zálog­jog, elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom) meg­szűn­nek. Másik ese­te lehet, ha a jogo­sult lemond a jogá­ról, ez azon­ban a gya­kor­lat­ban elenyé­sző.

Elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom van beje­gyez­ve az ingat­la­nom­ra, de érté­ke­sí­te­ni sze­ret­ném azt, mit tehe­tek?

Azt elsőd­le­ge­sen fon­tos tisz­táz­ni, hogy a bejegy­zett kor­lá­to­zá­si jog mel­lett, annak nincs aka­dá­lya, hogy az ingat­lan meg­vá­sár­lás­ra, meg­hir­de­tés­re kerül­jön. Azon­ban az adás­vé­te­li szer­ző­dés­sel tör­té­nő tulaj­don­jog átru­há­zás­hoz min­den­kép­pen szük­sé­ges a jog jogo­sult­já­nak a hoz­zá­já­ru­lá­sa. A jogo­sult hoz­zá­já­ru­lás nél­kül az ingat­lan-nyil­ván­tar­tás­ba az új tulaj­do­nos tulaj­don­jo­ga nem jegyez­he­tő be. Az elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom­nál az a leg­fon­to­sabb, hogy a tulaj­don­jog átru­há­zás­ra vonat­ko­zó adás­vé­te­li szer­ző­dés meg­fe­le­lő tar­ta­lom­mal készül­jön el és a kor­lá­to­zá­si jog jogo­sult­ja a szük­sé­ges hoz­zá­já­ru­lást meg­ad­ja.

Mit kell tud­ni a CSOK Plusszal és Falu­si CSOK-kal vásá­rolt ingat­la­nok kap­csán köve­ten­dő gya­kor­lat­ról? Mit jelent a támo­ga­tás­sal, kamat­tá­mo­ga­tott hitel­lel vásá­rolt ingat­la­nok­nál a tila­lom és milyen ese­tek­ben lehet “kike­rül­ni”, ha még­is elad­nánk a szó­ban­for­gó ingat­lant?

A CSOK Plusz a való­ság­ban kamat­tá­mo­ga­tott hitelt takar. Az állam által nyúj­tott kamat­tá­mo­ga­tás­ra tekin­tet­tel spe­ci­á­lis fel­té­te­lek vonat­koz­nak rá. Azon­ban abban nin­csen elté­rés egy „hagyo­má­nyos” hitel­hez viszo­nyít­va, hogy a hitel biz­to­sí­tá­sá­ra az állam javá­ra jel­zá­log­jog és elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom kerül bejegy­zés­re az érin­tett ingat­lan­ra. Ez a teher egé­szen a hitel tel­je­sí­té­sé­ig fenn­áll.

A Falu­si CSOK-nál támo­ga­tá­si összeg­ről beszél­he­tünk. Mely­nek vonat­ko­zá­sá­ban szin­tén a támo­ga­tás össze­gé­ig jel­zá­log­jog és elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom kerül bejegy­zés­re az érin­tett ingat­lan­ra. Itt azon­ban a támo­ga­tás­ra vonat­ko­zó kor­mány­ren­de­let­ben meg­ha­tá­ro­zás­ra került, hogy ezen teher 10 évig áll fent. A 10. év letel­tét köve­tő­en ez a teher töröl­tet­he­tő, tehát itt pénz­ügyi tel­je­sí­tés nem tár­sul a teher tör­lé­sé­hez. Ez eset­ben a kor­mány­ren­de­let­ben meg­ha­tá­ro­zott fel­té­te­le­ket -mint pél­dá­ul a támo­ga­tás­sal meg­vá­sá­rolt ingat­lan­ban kell élet­vi­tel­sze­rű­en 10 évig élni- szük­sé­ges tel­je­sí­te­ni.

Nem kell azon­ban attól meg­ijed­ni, hogy a CSOK Plusz és a Falu­si CSOK igény­be­vé­te­le ese­tén nem lehet­sé­ges az ingat­lan érté­ke­sí­té­se. Ter­mé­sze­te­sen lehet­sé­ges az érté­ke­sí­té­se, de ehhez szük­sé­ges a rájuk vonat­ko­zó kor­mány­ren­de­let­ben meg­ha­tá­ro­zot­tak­nak tör­té­nő meg­fe­le­lés. Sze­ret­nék bemu­tat­ni pár konk­rét pél­dát erre. A pél­dák leírá­sa a tel­jes­ség igé­nye nél­kül készült és tel­je­sen álta­lá­nos pél­dák, a kor­mány­ren­de­let­ben szük­sé­ges fel­té­te­lek­nek meg­fe­le­lést fel­té­te­lez.

Mi tör­té­nik, ami­kor a felek elvál­nak?

Az egyik talán leg­gya­ko­ribb eset, hogy a támogatás/kamattámogatott hitel fel­vé­te­lét köve­tő­en a házas­tár­sak elvál­nak. A válás során a felek a vagyon­meg­osz­tá­su­kat úgy ren­de­zi, hogy a támogatással/kamattámogatott hitel­lel vásá­rolt ingat­lan az egyik házas­társ kizá­ró­la­gos tulaj­do­ná­ba kerül. Tekin­tet­tel arra, hogy elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom került bejegy­zés­re az érin­tett ingat­lan­ra a vagyon­meg­osz­tást a Magyar Állam enge­dé­lye nél­kül nem lehet­sé­ges átve­zet­tet­ni az ingat­lan-nyil­ván­tar­tás­ban. Ez eset­ben a felek­nek szük­sé­ges a hitel­in­té­zet­nél kérel­mez­ni a csa­lá­di ott­hon­te­rem­té­si ked­vez­mény igény­be­vé­te­lé­ről szó­ló szer­ző­dés módo­sí­tá­sát, vagy a hitel­szer­ző­dés módo­sí­tá­sát, a módo­sí­tás­tól a kor­mány­hi­va­talt a hitel­in­té­zet érte­sí­ti, aki­nek szük­sé­ges hoz­zá­já­rul­ni a módo­sí­tás­hoz. A módo­sí­tást köve­tő­en annak a fél­nek, aki átru­ház­za a tulaj­don­jo­gát és ezál­tal a támo­ga­tá­si szer­ző­dés­ben már nem sze­re­pel, szük­sé­ges a kor­mány­hi­va­tal­nál kérel­met elő­ter­jesz­te­nie, mely­ben kéri a men­te­sü­lés­nek meg­ál­la­pí­tá­sát. A kor­mány­hi­va­tal hatá­ro­za­tot hoz és meg­ál­la­pít­ja, hogy a fél men­te­sül a vissza­fi­ze­té­si köte­le­zett­sé­ge alól. Továb­bá a kor­mány­hi­va­tal kül­di meg a tulaj­don­jo­got szer­ző volt házas­társ tulaj­don­jo­gá­nak bejegy­zé­sé­hez szol­gá­ló nyi­lat­ko­za­tot.

Mi tör­té­nik, ha el kell adni az ingat­lant?

A másik leg­gya­ko­ribb eset, ami­kor a támo­ga­tás fenn­áll­ta alatt ‑10 év, vagy a kamat­tá­mo­ga­tott köl­csön összeg vissza­fi­ze­té­se előtt bár­mely okból elad­ni kény­sze­rü­lünk az ingat­lant. Az eladás nem jelen­ti azt fel­tét­len, hogy vissza kell fizet­ni a kapott támo­ga­tást. Lehe­tő­ség van az egyik ingat­lan­ról a másik ingat­lan­ra átvin­ni. Arra azon­ban érde­mes oda­fi­gyel­ni, hogy támogatással/kamattámogatott hitel­lel vásá­rolt új épí­té­sű ingat­lan ese­tén 5 évnek el kell ten­nie ahhoz, hogy hasz­nált ingat­lant vásá­rol­junk.

Amennyi­ben az eladás­tól szá­mí­tott 60 napon belül már meg van a kisze­melt „új” ingat­lan a kor­mány­hi­va­tal intéz­ke­dik a kamat­tá­mo­ga­tás, illet­ve a gyer­mek­vál­la­lá­si támo­ga­tás vissza­fi­ze­té­sét biz­to­sí­tó jel­zá­log­jog­nak, vala­mint elide­ge­ní­té­si és ter­he­lé­si tila­lom­nak az ingat­lan-nyil­ván­tar­tás­ban az újabb lakás­ra való köz­vet­len átjegy­zé­se iránt.

Ter­mé­sze­te­sen akkor sincs baj, ha még nincs meg az „új” ingat­lan, vagy eset­leg épít­ke­zés­be kez­de­nénk és a fel­épí­ten­dő ingat­lan­ra 60 napon belül még nem lehet átje­gyez­ni a ter­he­ket. A kor­mány­ren­de­let értel­mé­ben a támo­ga­tott sze­mé­lyek­nek az igény­be vett kamat­tá­mo­ga­tás, illet­ve gyer­mek­vál­la­lá­si támo­ga­tás össze­gét ún. leté­ti szám­lá­ra kell befi­zet­ni­ük. Ilyen­kor a vissza­fi­ze­tés­sel kap­cso­la­tos köte­le­zett­ség fel­füg­gesz­tés­re kerül, vásár­lá­si szán­dék ese­tén 1 évre, épí­té­si szán­dék ese­tén 3 évre.

Dr. Szo­bosz­lai Ani­ta

_{Kiemelt kép for­rá­sa: Can­va — Getty Ima­ges Pro by Pat­ta­nap­hong Khu­an­ka­ew}