Az elmúlt évek­ben egy­re töb­ben dön­töt­tek úgy, hogy a fővá­ros nyüzs­gé­se helyett inkább Buda­pes­ti agg­lo­me­rá­ció kör­nyé­kén keres­nek ott­hont. A folya­mat nem új kele­tű, de az utób­bi hóna­pok­ban lát­vá­nyo­san fel­gyor­sult. Az árak szin­te heten­te vál­toz­nak, a vásár­lók pedig egy­re távo­labb merész­ked­nek a bel­vá­ros­tól, hogy meg­ta­lál­ják a szá­muk­ra elér­he­tő ingat­lant. A támo­ga­tott hite­lek, az álla­mi ösz­tön­zők és az élet­mód­vál­tá­si szem­pon­tok mind hoz­zá­já­rul­nak ahhoz, hogy az agg­lo­me­rá­ció ma a hazai ingat­lan­pi­ac egyik leg­for­róbb pont­ja legyen.

Ha vala­ki most indul el lakást vagy házat keres­ni, sok­szor döb­ben­ten tapasz­tal­ja, hogy a tava­lyi árak­hoz képest több tíz­mil­lió forin­tos különb­ség­gel talál­ja szem­be magát. Pél­dá­ul egy 90 négy­zet­mé­te­res csa­lá­di ház a dél-kele­ti tér­ség­ben még nem­rég 63 mil­lió forin­tért volt elér­he­tő, ma viszont már 70 mil­li­ót kér­nek érte. Ez a gyors emel­ke­dés nem egye­di jelen­ség, hanem álta­lá­nos ten­den­cia, amely az egész agg­lo­me­rá­ci­ót érin­ti.

A fia­tal párok és csa­lád­ala­pí­tók több­sé­ge támo­ga­tá­sok­ból, ked­vez­mé­nyes hite­lek­ből pró­bál épít­kez­ni vagy vásá­rol­ni. Ők jel­lem­ző­en az ár alap­ján dön­te­nek, így nem rit­ka, hogy a fővá­ros­tól messzebb, akár egy órá­nyi autó­út­ra talál­nak meg­fe­le­lő tel­ket vagy házat. Az idő­sebb, anya­gi­lag sta­bi­labb réte­gek inkább a csen­det és a ter­mé­szet közel­sé­gét kere­sik, így szá­muk­ra kevés­bé riasz­tó, ha Buda­pest­ről akár Nóg­rád vár­me­gyé­ig is el kell men­ni­ük, hogy álma­ik ott­ho­nát meg­ta­lál­ják.

A különb­sé­gek drá­ma­i­ak, ha a telek­ára­kat néz­zük. Míg Ber­ke­nyén 25 mil­lió forin­tért hoz­zá lehet jut­ni egy átla­gos mére­tű beépít­he­tő terü­let­hez, Duna­ke­szin ugyan­ez már 80 mil­lió forin­tot ér. Buda­pes­ten pedig 100 mil­lió forint alatt gya­kor­la­ti­lag nincs is elér­he­tő telek. Ez jól mutat­ja, hogy a fővá­ros kör­nyé­kén már nem­csak a csa­lá­di házak ára, hanem a telek­árak is szin­te elszáll­tak, és a vevők kény­te­le­nek egy­re messzebb keres­ni.

A hely­ze­tet tovább bonyo­lít­ja, hogy az önkor­mány­za­tok egy­re szi­go­rúb­ban sza­bá­lyoz­zák a beépít­he­tő­sé­get. Sok tele­pü­lé­sen a köz­mű­vek, utak, intéz­mé­nyek egy­sze­rű­en nem bír­ják el a hir­te­len növe­ke­dést, így a helyi veze­tés kor­lá­toz­za a beköl­tö­zők szá­mát. Ez pedig még tovább szű­kí­ti a kíná­la­tot, és újabb áremel­ke­dést idéz elő.

Buda­pes­ti agg­lo­me­rá­ció: Miért nőnek ilyen gyor­san az árak?

Az egyik leg­főbb haj­tó­erő az álla­mi támo­ga­tá­sok rend­sze­re. A CSOK, a baba­vá­ró hitel és a szep­tem­ber­től elér­he­tő ked­vez­mé­nyes konst­ruk­ci­ók sok csa­lád­nak nyit­nak új lehe­tő­sé­get. Ezek a prog­ra­mok ugyan segít­sé­get nyúj­ta­nak, de köz­vet­ve növe­lik is a keres­le­tet, ami az ára­kat fel­fe­lé hajt­ja. Amíg sok a ked­vez­mé­nyes pénz a pia­con, addig az eladók bát­rab­ban eme­lik az ára­kat, tud­va, hogy lesz, aki meg tud­ja fizet­ni.

A másik ténye­ző a koro­na­ví­rus-jár­vány utá­ni élet­mód­vál­tás. Egy­re töb­ben dol­goz­nak home offi­ce-ban, ami csök­ken­tet­te a napi ingá­zás jelen­tő­sé­gét. Ha vala­ki heten­te csak egy­szer jár be a fővá­ros­ba, már nem tűnik nagy áldo­zat­nak, ha messzebb lakik, viszont cse­ré­be nagyobb kert­tel, nyu­god­tabb kör­nye­zet­ben élhet. Ez a szem­lé­let­vál­tás szin­tén fel­haj­tot­ta a keres­le­tet az agg­lo­me­rá­ció távo­lab­bi pont­ja­in.

Mely tér­sé­gek a leg­ke­re­set­teb­bek?

A dél-kele­ti és kele­ti szek­tor még min­dig viszony­lag von­zó, mert itt talál­ha­tók nagyobb, beru­há­zók­nak is alkal­mas tel­kek. Ezek ugyan gyor­san fogy­nak, de még akad válasz­ték. Az észa­ki és észak­nyu­ga­ti szek­tor­ban viszont már szű­kö­sebb a kíná­lat: kevés a jó adott­sá­gú telek, azok ára pedig kima­gas­ló. Emi­att sokan inkább a hasz­nált ingat­la­nok vagy az agg­lo­me­rá­ci­ón túli tele­pü­lé­sek felé for­dul­nak.

Az árak emel­ke­dé­se nem egy­for­mán érin­ti a külön­bö­ző ingat­lan­tí­pu­so­kat. Míg a csa­lá­di házak ára rob­ba­nás­sze­rű­en nő, addig a laká­so­ké vala­mi­vel las­sab­ban köve­ti ezt a tren­det. Ennek oka, hogy a vásár­lók egy­re inkább a kert­tel ren­del­ke­ző ingat­la­no­kat kere­sik, ahol több teret kap­nak a min­den­nap­ja­ik­hoz.

Buda­pes­ti agg­lo­me­rá­ció: Mi vár­ha­tó a követ­ke­ző évek­ben?

A szak­ér­tők egyet­ér­te­nek abban, hogy az árak tovább fog­nak emel­ked­ni, amíg a keres­let ilyen erős. A ked­vez­mé­nyes hite­lek és támo­ga­tá­sok kifu­tá­sa hoz­hat majd eny­hü­lést, de addig való­szí­nű, hogy a jelen­le­gi ten­den­cia foly­ta­tó­dik. Aki most vásá­rol­na, annak érde­mes minél hama­rabb lép­ni, mert hóna­pok alatt is mil­li­ós különb­sé­ge­ket jelent­het a halo­ga­tás.

A tele­pü­lé­sek szi­go­rúbb sza­bá­lyo­zá­sa szin­tén nagy­ban ala­kít­ja majd a pia­cot. Ahol kor­lá­toz­zák a beépít­he­tő­sé­get, ott az árak még tovább nőhet­nek, mert a szű­kü­lő kíná­lat mel­lett a keres­let nem csök­ken. Ez pedig akár újabb hul­lá­mot indít­hat el a távo­lab­bi tele­pü­lé­sek felé.

Miért fon­tos a szak­ér­tői segít­ség?

Ingat­lant vásá­rol­ni ma az agg­lo­me­rá­ci­ó­ban komoly kihí­vás. Nem­csak az árak gyors vál­to­zá­sa, hanem a sza­bá­lyo­zá­sok és a hite­le­zé­si fel­té­te­lek is szám­ta­lan buk­ta­tót rej­te­nek. Egy tapasz­talt szak­em­ber abban segít, hogy a vevő ne csak gyor­sab­ban, hanem biz­ton­sá­go­sab­ban talál­jon rá a meg­fe­le­lő ingat­lan­ra. Egy lai­kus szá­má­ra sok apró­ság talán fel sem tűnik, de mil­li­ós különb­sé­ge­ket okoz­hat.

A GDN Ingat­lan­há­ló­zat szak­ér­tői pél­dá­ul rend­sze­re­sen figye­lik a pia­ci moz­gá­so­kat, a helyi önkor­mány­za­ti dön­té­se­ket és a ban­ki konst­ruk­ci­ó­kat. Így olyan infor­má­ci­ók­hoz jut­tat­ják a vásár­ló­kat, ame­lyek nél­kül könnyen rossz dön­tést hoz­hat­ná­nak. Aki ma az agg­lo­me­rá­ci­ó­ban sze­ret­ne ott­hont vásá­rol­ni, annak érde­mes ilyen támo­ga­tás­ra támasz­kod­nia.

A buda­pes­ti agg­lo­me­rá­ció ingat­lan­pi­a­ca soha nem látott len­dü­let­ben van. Az árak hónap­ról hónap­ra nőnek, a vásár­lók pedig egy­re távo­labb­ra kény­sze­rül­nek a fővá­ros­tól. A támo­ga­tott hite­lek egy­szer­re jelen­te­nek lehe­tő­sé­get és veszélyt: rövid távon elér­he­tő­vé teszik a vásár­lást, hosszú távon azon­ban tovább hajt­ják az ára­kat.

A követ­ke­ző évek­ben a piac kulcs­kér­dé­se az lesz, hogy a sza­bá­lyo­zá­sok és a támo­ga­tá­sok hogyan vál­toz­nak. Addig is egy biz­tos: aki ma vásá­rol­ni akar, annak gyors­nak és fel­ké­szült­nek kell len­nie. Az agg­lo­me­rá­ció vonz­ere­je nem csök­ken, így az árak vár­ha­tó­an tovább kúsz­nak fel­fe­lé.